확정일자 와 전세권 설정의 차이점이

전세권 등기와 확정일자는 약간의 차이가 있기는 하지만 몇가지만 빼놓고는 거의 동일합니다.

 

1. 차이점

 

 (1)  확정일자는 등기부에 기재되지 않지만

       전세권 등기는 등기부에 등기가 되는 점에서 차이가 있습니다.

 

 (2)  확정일자는 효력이 전입신고하고 입주한 다음 날에 효력이 있지만

       전세권 등기는 바로 당일에 효력을 갖추게 되어 효력에 차이가 있습니다.

 

 (3)  확정일자는 보증금을 받으려면 법원에 "보증금 반환청구의 소"를 제기하여 "이행판결"을 얻고

       "강제 경매"를 신청해야 전세금을 받을 수 있지만,

       전세권 등기를 하게 되면 전세금을 주지 않으면 바로 경매를 신청할 수 있습니다.

 

 (4)  확정일자를 받으면 토지에도 우선변제를 청구할 수 있지만,

       전세권 등기는 건물만에 배당을 청구할 수 있어서 오히려 배당을 받을 범위는 확정일자가

       더 넓습니다.

 

 (5)  확정일자는 주택임대차 보호법이라는 특별법에 근거를 두고 있고,

       전세권 등기는 민법이라는 일반법에 근거를 두고 있습니다.

 

2. 동일한 점

     확정일자를 받으나 전세권 등기를 하나 똑같이 우선 변제의 효력은 인정합니다.

     전세권 등기나 전입신고하고 확정일자를 받아서 살고 있으면 등기를 해놓은 것이나 다름 없으니

     어차피 해주지도 않을 전세권 등기보다는 이렇게 전입신고하고 확정일자를 받아서 살고 계시면

     될 것입니다.

 

3. 전세권 등기

 

  (1)  서류

        집주인 : ① 등기필증, ② 인감증명서, ③ 인감도장, ④ 위임장(안 가는 경우)

        전세권자 : ① 전세 계약서, ② 주민등록증, ③ 도장

    

  (2)  등기에 필요한 비용

     ① 등록세와 지방교육세로 0.24%, ② 증지 9,000원의 비용이 들어가야 합니다.

          예를 들어 5,000만원이면 129,000원의 비용이 들어갑니다.

     ③ 법무사에게 등기를 맡기려면 약 20만원의 비용이 더 추가적으로 들어갑니다.

 

◉ 전세권 등기와 입주 ＋ 전입신고 ＋ 확정일자의 비교(정리)

구분		전세권 등기	입주 ＋ 전입신고 ＋ 확정일자
대상		주거용, 상가 기타 건물에 가능	사실상 주거용이면 가능(미등기, 무허가○)
요건		점유와 주민등록 신고 불필요	점유와 주민등록 이전 필요
대항력		등기한 당일에 효력 발생	전입신고하고 입주한 다음 날에 효력 발생
절차		주인 동의, 서류 구비하여 관할 법원에서 설정등기 한다.	세입자 단독으로 동사무소, 등기소, 공증인 사무소에서 임대계약서에 날인 받는다.
효력		건물 값에서만 전세금 우선 배당	건물 및 토지에서 보증금 전액 우선 배당
승계		제3자에게 승계(전대) 가능	제3자에 승계는 불가능, 이전은 불가능
필요서류	주인	① 등기필증, ② 인감증명서, ③ 인감 도장(위임장)	전세 계약서나 임대차 계약서만 가지고 가면 됩니다.
	세입자	① 주민등록등본, ② 도장(막도장), ③ 계약서
비용		등록세 ․ 지방교육세 0.24%, 증지 9천원(전세금이 5천만원이면 129,000원)	전세금과 보증금에 관계 없이 600원(동사무소 일부 : 무료 / 공증인 사무소 1,000원)